Antonio Maqueda
La nueva ley de crédito inmobiliario, aún pendiente del Congreso, pone condiciones más difíciles para desahuciar, obliga a firmar ante notario que se entiende todo y abarata la amortización anticipada.
El Consejo de Ministros ha aprobado este viernes el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Esta legislación, que todavía ha de ser votada en el Congreso, tiene el objetivo de “reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia”, sostiene el Ministerio de Economía. En ella se fijan condiciones más difíciles para desahuciar: hacen falta entre 9 y 12 cuotas impagadas, frente a las tres actuales. También se abaratan los reembolsos anticipados de la hipoteca; se facilita el cambio de tipo variable a fijo; se obliga a firmar ante notario que se entiende todo el contrato y se exige al banco ser más transparente con los productos que incluye en la hipoteca como los seguros.
Economía explica que tiene los apoyos para tramitarla de Ciudadanos, Coalición Canaria y PNV, es decir: suficientes para ratificarla en Cortes sin el PSOE. "Vemos positivo que los notarios y registradores refuercen la transparencia y que se facilite el cambio a tipo fijo", comenta Francisco de la Torre, de Ciudadanos. Por su parte, Pedro Saura, del PSOE, sostiene: "A nuestro partido no le gusta que deje mucha discrecionalidad a manos del Ministerio, que sea desequilibrada a favor de los bancos y que no se plantee la dación en pago o un límite al préstamo que se concede en función del valor de la vivienda".
El texto legal establece requisitos más duros para los desahucios. En lugar de que con tres impagos el banco tenga suficiente para iniciar el proceso de ejecución de la vivienda, tendrán que darse nueve impagos o una cuantía morosa que alcance el 2% del capital del crédito durante la primera mitad de vida del préstamo. En la segunda mitad, el impago podrá ascender a doce cuotas mensuales o el 4% del dinero concedido. En los primeros borradores, las condiciones eran más favorables para el usuario y podían llegar hasta un impago del 5% del préstamo. Sin embargo, este finalmente ha quedado más reducido. Se trata de una concesión a los bancos que el Ministerio de Economía justifica porque también es necesario fomentar una cultura del pago y un equilibrio entre las partes. Esta posibilidad se aplicará con carácter retroactivo una vez se haya aprobado el proyecto, pero no valdrá para aquellos clientes cuyo embargo ya se haya iniciado cuando entre en vigor la ley.
Los intereses de demora (aquellos que se pagan como recargo cuando las cuotas se abonan fuera de plazo) serán como máximo tres veces el interés legal del dinero, lo que significa que tendrán un techo del entorno del 9% si se atiende al tipo fijado en los Presupuestos de 2017.
Otra novedad es que se abaratan las comisiones de amortización anticipada del préstamo hasta eliminarlas a partir de los tres o cinco años de vigencia del contrato, según se haya pactado. Si se pactan cinco años, en ese tiempo el cliente tendrá que abonar un 0,25% del capital reintegrado anticipadamente. Si se acuerda con el banco tres años, la comisión será del 0,50% durante ese periodo. “En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior”, subraya el Ministerio de Economía.
Para los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que establece el proyecto serán del 4% de la cuantía anticipada si esta se devuelve en los 10 primeros años, y del 3% si se hace el desembolso anticipado más adelante. “En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo”, recalca Economía. Este nuevo marco de reembolso anticipado solo afectará a las hipotecas que se suscriban a partir de la entrada en vigor de la ley.
La nueva ley también facilitará el cambio de una hipoteca variable a otra fija. Resulta difícil que una entidad acepte esta renovación del crédito, pues en las hipotecas variables el riesgo de subida de tipos se transmite de inmediato al cliente con el repunte del euríbor. En cambio, para una hipoteca fija el banco tiene que cubrirse de los riesgos a muchos años, y eso tiene un coste mayor. Así que en el fondo lo que hace el Ministerio de Economía es allanar el camino para cambiar a un banco que ofrezca el tipo fijo, fomentando la competencia entre entidades. Para ello, abaratará las comisiones de cancelación y los aranceles notariales y registrales. Las comisiones por conversión se suprimen a partir del tercer año. Y hasta entonces solo podrán ser del 0,25% del capital pendiente. En estos momentos “más del 90% de los préstamos para vivienda están a tipo variable” y los tipos “no van a permanecer siempre en negativo”, ha destacado el titular de Economía, Luis de Guindos, en la rueda de prensa después del Consejo de Ministros. Esta herramienta se podrá utilizar en los préstamos ya concedidos cuando se apruebe la norma.
Además, el Gobierno obligará a que los hipotecados firmen ante notario que entienden los riesgos y condiciones del crédito. En una primera fase precontractual, el cliente hipotecario tendrá que recibir una ficha normalizada con las principales características del contrato y otra con advertencias en las que se recogen las cláusulas sensibles o potencialmente opacas, como las cláusulas suelo, las condiciones de amortización anticipada, el detalle de los gastos previos o el funcionamiento de las multidivisas. Ahí se tendrá que precisar el reparto de costes de la hipoteca entre el banco y el prestatario. También “habrá un contrato estándar de hipotecas que no genere dudas”, ha señalado el ministro de Economía, si bien este será de uso voluntario por parte de la banca.
En el caso de una hipoteca con interés variable, el banco tendrá que incluir una simulación con diversos escenarios de evolución de los tipos. El notario tendrá que acreditar que el hipotecado tiene toda la información y entiende los riesgos que conlleva el préstamo, lo que luego hará mucho más difícil que prosperen las reclamaciones judiciales. Esta primera visita al notario que elija el cliente será gratuita y durante los siete días previos a la firma. Cuando se suscriba definitivamente la hipoteca, los notarios y registradores prohibirán cualquier contrato que contenga cláusulas declaradas abusivas, según figuren en un registro de sentencias que ya existe solo para las del Supremo pero que ahora se ampliará a todas. “Las sentencias judiciales ponían de manifiesto la necesidad de transparencia”, ha declarado Guindos. Dicho esto, el Ministerio añade que en cualquier caso no se restringe de ningún modo el derecho a la tutela judicial.
El proyecto de ley prohíbe la venta de productos vinculados a la hipoteca, a menos que los autorice expresamente el Banco de España mediante una circular porque favorezca al consumidor. Por el contrario, sí que permite que se oferte la combinación de la hipoteca con otros productos como, por ejemplo, los seguros. Sin embargo, la entidad tendrá que hacer un ejercicio de transparencia y presentar dos presupuestos: uno sin productos asociados y otro con ellos, incluyendo de forma explícita sus costes.
El Gobierno prohibirá que las entidades retribuyan a sus trabajadores en función del número de hipotecas concedidas, lo que supuso un incentivo perverso para alimentar la burbuja de crédito que precedió a la crisis.
Por último, el proyecto de ley ofrece la posibilidad de que los prestatarios consumidores puedan cambiar su hipoteca en una divisa extranjera a la moneda nacional, un derecho que según el Ministerio no se reconocía antes.
Esta nueva legislación no solo se aplica a los consumidores. También se extiende a los autónomos.
La banca se ha manifestado en diversas ocasiones en contra de esta nueva legislación. Básicamente, sostiene que puede restringir y encarecer la concesión de crédito hipotecario.
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